Prüfungsverbände checken, ob alles glatt läuft. So erkennen Genossenschaftendie Gefahren früh und können gegensteuern

Anja Krüger

Manchmal arbeiten Hubert Schiffers Leute auch in einem Wohnzimmer. Wenn bei einem der Mini-Mitglieder des Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (VdW) Rheinland Westfalen eine Prüfung stattfindet, nimmt der Abgesandte des Verbands auch schon mal beim Vorstandsvorsitzenden zu Hause seine Aufgabe wahr. Die kleinste Genossenschaft, die dem Verband angehört, hat 25 Wohnungen. „Sehr kleine Genossenschaften haben keine Geschäftsräume und keinen hauptamtlichen Vorstand“, erläutert Prüfungsdirektor Schiffers. Das allerdings ist die Ausnahme. In der Regel stellen die Genossenschaften ihren Prüfern mindestens einen Schreibtisch zur Verfügung, an dem diese durchaus ein paar Wochen verbringen.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser – dieses Motto bestimmt das Leben aller deutschen Genossenschaften. Vor einer Gründung müssen Experten wie Schiffers und seine Mitarbeiter das Konzept auf betriebswirtschaftliche Tragfähigkeit durchleuchten, auch danach steht regelmäßig eine Kontrolle an. Dazu müssen Genossenschaften in einem Prüfungsverband Mitglied sein, dessen Spezialisten diese Aufgabe übernehmen. Mitglieder sind nicht nur eingetragene Genossenschaften, sondern auch Unternehmen, die dem Genossenschaftswesen dienen. Im VdW sind 300 Genossenschaften organisiert und 170 andere Unternehmen.

Schiffers‘ Truppe besteht aus 48 Leuten. Zu großen Genossenschaften kommen sie einmal im Jahr, kleinere können sich seltener in die Bücher schauen lassen. Die Vorstände wissen, dass die Prüfer anrücken und bereiten sich darauf vor. Der Kontrolleur bringt einen Laptop mit umfangreichen Prüfprogrammen und Checklisten mit. Sein Besuch ist keineswegs eine Formalität. Eine Genossenschaft mit 300 bis 500 Wohnungen muss dem Betriebswirt oder Diplom-Kaufmann durchaus zwei bis drei Wochen Obdach geben. Nichts wird dem Zufall überlassen. „Vor Ort wird ein Prüfungsplan erstellt“, sagt Schiffers.

Am Anfang steht die Bestandsaufnahme. Der Prüfer bewertet die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft und des Standorts. „Es ist ein großer Unterschied, ob sich eine Wohnungsgenossenschaft in Köln oder im Sauerland befindet“, sagt Schiffers. In Großstädten ist Wohnraum knapp und teuer, in ländlichen Gebieten sind die Mieten niedriger und die Mieter anspruchsvoller. „Die Prüfung des Förderauftrags spielt eine zentrale Rolle“, sagt Schiffers. Genossenschaften haben einen klar festgelegten Zweck, dem sie dienen müssen – etwa Wohnraum zu schaffen oder zu erhalten. Der Prüfer schaut sich unter anderem an, wie viele Wohnungsleerstände die Genossenschaft hat und ob es mehr oder weniger geworden sind. Ein bis zwei Prozent sind normal. Sind es zehn Prozent oder mehr, betreibt der Prüfer mit dem Vorstand Ursachenforschung. So wird eruiert, ob der hohe Leerstand marktbedingt ist oder der Vorstand ihn bewusst in Kauf nimmt, weil gerade eine groß angelegte Modernisierung angelaufen ist.

Ein wichtiger Punkt ist auch, ob die Genossenschaft genug investiert. Die Immobilien müssen immer wieder auf Vordermann gebracht werden. „Alle 25 Jahre ändern sich die Wohnbedürfnisse der Menschen“, stellt Schiffers fest. Was vor 25 Jahren noch als schickes Bad galt, ist heute out. „Instandhaltungskosten von 3 Euro pro Quadratmeter im Jahr sind gering“, sagt Schiffers. In der Regel liegen sie bei 12 oder 15 Euro pro Quadratmeter. „Viele geben mehr aus“, sagt er.

Vergleiche sind möglichDer Verband finanziert seine Arbeit, etwa die Beratung der Vorstände auf verschiedenen Gebieten wie Steuer oder Betriebswirtschaft, aus Mitgliedsbeiträgen. Für die Prüfung müssen die Genossenschaften aber extra zahlen, für ein Unternehmen mit 300 bis 500 Wohnungen sind das rund 10 000 Euro. Der Stundensatz der Prüfer liegt bei 90 Euro; ihn legt jeder Prüfungsverband selbst fest.

Für die Gebühr bekommen die Genossenschaften mehr als nur ein Testat. „Wir nehmen unseren Beratungs- und Betreuungsauftrag ernst“, sagt Schiffers. Aufgrund des guten Einblicks des Verbands in die betriebswirtschaftlichen Abläufe sämtlicher Mitglieder haben die Prüfer die Möglichkeit, Benchmarks für die Genossenschaften aufzustellen. Sie können anhand des Vergleichs mit anderen erkennen, ob das einzelne Unternehmen gut oder schlecht dasteht. Sieht es ungünstig aus, müssen die Vorstände Rede und Antwort stehen. Sinn der Prüfung ist, Schieflagen frühzeitig zu entdecken und gegenzusteuern. Die Prüfung endet mit einem Gespräch mit Vorstand und Aufsichtsrat. Spätestens hier kommen Defizite und Fehlentwicklungen zur Sprache.

„Ganz gravierende Probleme gehen in das zusammengefasste Prüfungsergebnis ein“, sagt Schiffers. Und das verliest der Aufsichtsrat bei der Generalversammlung der Genossenschaft. Kommt es ganz dicke, nimmt der Prüfer selbst an der Versammlung teil. Passieren kann das bei grobem Missmanagement. Etwa wenn der Vorstand Bauland erworben hat, die Marktverhältnisse aber keine wirtschaftliche Bebauung vorsehen. Viele Vorstände haben Arbeitsverträge von fünf Jahren. Wollen sie eine Verlängerung, müssen sie bei Differenzen mit den Prüfern den Mitgliedern ihrer Genossenschaft schon gute Argumente liefern. Das genossenschaftliche Prüfungswesen hat sich bewährt, sagt Schiffers: „Genossenschaften sind nicht so insolvenzanfällig wie andere Unternehmen.“

Erfolgspfeiler der Rechtsform Dieser Ansicht ist auch Eric Meyer, Geschäftsführer des Instituts für Genossenschaftswesen im Centrum für Angewandte Wirtschaftsforschung der Universität Münster: „Das Prüfungswesen ist ein Erfolgspfeiler des Genossenschaftswesens.“ Gerade weil die Mitglieder, die sich zu einem bestimmten Zweck zusammenschließen, nicht in allen erforderlichen betriebswirtschaftlichen und organisatorischen Details Experten sind. „Die Betreuungsfunktion der Prüfungsverbände ist der wesentliche Punkt“, sagt Meyer. Das gilt nicht nur für den laufenden Geschäftsbetrieb, sondern auch für die Gründungsphase.

Bei den vielen neu entstehenden Genossenschaften im Segment Energie zeigt sich nach Meyers Ansicht, wie sinnvoll die eingehende Beratung und Unterstützung in der Anfangsphase ist: „Niemand hat etwas davon, wenn eine Genossenschaft nach zwei Jahren in die Insolvenz gehen muss, weil ihre Geschäftsidee nicht tragfähig ist.“ Immer wieder aufflammende Forderungen nach Vereinfachung oder Streichung der Prüfungen sieht er deshalb kritisch.

Quelle: Financial Times Deutschland